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地产公司大暴雷

时间:2021-08-02 17:58    点击量:

  7 月 19 日,据无锡市中级人民法院裁定书显示,中国恒大遭到银行申请财产冻结。广发银行请求冻结宜兴市恒誉置业有限公司,恒大地产集团有限公司银行存款 1.32 亿人民币或查封,扣押其他等值财产。

  即便恒大迅速回应,对于宜兴支行滥用诉讼前保全的行为,将依法起诉。但是这一回应,并未影响投资者用脚投票,对恒大系采取了砸盘式抛售。

  中国恒大在港股今日股价最低达 8.12 元,对比上个开盘日跌幅超过 20.5%。

  恒腾网络,恒大物业,恒大汽车均大跌超过 11%。中国恒大 2025 年 6 月到期美元债创 9 月 24 日以来最大跌幅,恒大公司 8.75% 债券每 1 美元跌 5.3 美分,至 59.6 美分。

  除了资产被冻结,湖南省邵阳市住建局也来 补刀 。据湖南省邵阳市住建局官网 7 月 19 日消息显示,即日起至 10 月 13 日,对恒大未来城项目和恒大华府项目,暂停预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。据邵阳市住建局介绍,上述两项目监管金额与实际销售金额不符,存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为,蓄意逃避监管。

  当停预售、停网签,被申请资产冻结紧随着商票暴雷、再三出售股权资产而来的时候,人们才发现恒大一直笼罩在资金短缺的阴影下,从来都没有走出来过。

  实际上,近年来国家政策一直在抑制房地产过热的势头,从限购令,金融去杠杆,再到去年颁布的房地产三条红线,无一预示着国家对房地产行业的调控更加严格。

  2、近几年地产公司拿地面积和金额变化,在最新集中供地政策下又会有何变化;

  4、选出两家具有代表性的地产公司作为案例,深度剖析它们的现状、原因与趋势。

  重点来看一下三道红线,人民银行及住房城乡建设部在去年 8 月规划了房地产公司的三条红线、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

  房企若触碰一条 红线 ,归定 黄档 ,有息负债规模每年增速不得高于 10%,;倘踩中两条线,则为 橙档 ,负债最多增加 5%,;假若 三线齐踩 ,即是 红档 。

  踩中红线的房企,不允许增加任何有息负债,主要包括短期付款,一年内到期的长期负债,长期借款,应付债券,应付票据这几类。

  我们以国内几个大家耳熟能详的房地产公司万科地产,恒大,绿地,富力地产和华夏幸福为例,对比了这几家地产公司在三条红线标准下的表现。

  同样,除了万科地产的现金短债比 2.21 也远远大于 1,剩下 4 家地产公司均表现不够良好,富力集团更是只有 0.4,排在最低位置。

  综合来看,万科地产应该归于 黄档 ,只踩了一条红线 年稍微努努力,很容易就跨过 3 条红线 家地产公司就不那么安全了。每一项指标都过界,都可定位为 红档 ,要想能够摆脱 3 条红线的约束,仅凭一点点的努力可是远远不够。

  在三条红线全面实施后,诸多房企会因融资困难而举步维艰,部分房企可能会采取引入战略投资者,分拆资产等方式来就降低负债水平。

  净负债率高的企业,降低融资成本,优化债务结构,可以快速提高短期偿债能力从而优化净负债率;负债总额过高,会导致剔除预收账款后的资产负债率高,可以通过增加少数股东权益,扩大股东总权益来优化这一指标。

  但是对于部分房企来说,在自身经营状况本就堪忧的情况下,步子跨的太大,就会出现问题。

  传统的房地产商经营模式,无非就是拿地,取证,预售和交付。土地对于资金密集房企来说,是最重要的基础资源。通俗来讲,土地证就是开发商的抵押工具,凭此可以获得银行贷款,由此获得极高的杠杆,有些激进的房产公司在拿不到银行贷款的情况下利用信托或者私募公司来进行融资,之后的项目开建,由施工方垫资,然后预售回款,在偿还负债之后,剩下的就是利润。

  其中比较关键的就是高周转,用开发商小额的自有资金来带动银行贷款或社会闲散资金,进行快速周转。

  由此可见,开发商不停拿地,扩大规模,由此不停循环往复,就可获得巨大利润。但是在监管实行金融去杠杆化之后,房企的日子越来越不好过,简而言之就是不像过去那么容易就从银行获取贷款。再加上去年开始实施的三道红线政策,房地产公司不得不主动减少拿地、快速卖房出货,来回笼资金。

  就选取的上述三道红线下的房企样品来说,根据万科一季度报显示,万科集团一季度新增加开发项目 32 个,总规划建筑面积 480.6 万平方米,同比增长 100%,实现新开工面积 804.7 万平方米,同比增长 13.5%;实现竣工面积 309.9 万平方米,同比增长 27.7%。1-5 月公司新增土地储备在二线%,截至目前为止,公司尚未在一线城市获取土地资源。

  根据恒大年报显示,截至 2020 年,中国恒大拥有土地储备 2.31 亿平方米,同比减少 21.2%。其中,在一二线 年增加 0.5%。

  2020 年恒大新增土地储备面积 6892 万平方米,同比增加 2.8%,其中一二线%。

  根据绿地集团年报显示,2020 年全年房地产开发企业土地购置面积 25536 万平方米,同比下降 1.1%。

  根据富力集团年报显示,2020 年富力地产新增权益可售面积 385.5 万平米,较 2019 年下降 58.9%。公司总权益建筑面积为 6426.3 万平方米,权益可售面积 5187.8 万平方米。

  根据华夏幸福年报显示,2020 年华夏幸福房地产开发企业土地购置面积 25536 万平方米,同比下降 1.1%。2020 年房屋施工面积 926759 万平方米,同比增长 3.7%。2020 年房屋新开工面积 224433 万平方米,同比下降 1.2%。从新增土储的能级分布来看,公司在一线、二线和三四线城市的拿地,面积占比分别为 10%、54% 和 36%。

  拿地情况只是分析企业生存状况的一方面,下面这一部分会从财务角度对 2020 年拿地企业前 10 的企业和华夏幸福进行分析,通过财务数据来分析总结结房地产商的各项指标表现。

  一般来说,房企毛利率高,说明产品有竞争力,如果房企毛利率和净利率都比较高,说明房企的期间费用控制的好,管理水平也高。一般来说,毛利率和净利率都是越高越好。

  资产负债率是企业负债总额与资产总额之比,可以作为评判短期财务风险的短期指标,即资产负债率低,财务风险就小。流动比率指流动资产总额和流动负债总额之比,一般可用来衡量企业的短期偿债能力。对于房企来说,流动资产是短期内可以用来变现的资产,一般用来偿还短期负债,所以一般流动比率越大,房企短期偿债能力越强。

  据一位参加此次恒大打折促销活动的人士透露,此次打折促销的前提是全款购房,按揭客户一律不考虑,而且网签备案延后。

  一般而言,网签就是房地产管理部门开发的一个的网络化管理系统,网签后,每一个房子都有一个专属号码,备案指的是开发商在房屋出售前向房地产管理部门备案出售价格,在销售完后进行备案登记。

  而且网签是不具备法律效力的,只有备案之后,房屋交易在法律层面上才正式生效。简单来说,网签和备案就是国家为了防止开发商一房多卖而采取的一个手段。

  就像鲁迅先生说的那样: 我向来是不惮以最大的恶意来推测中国人的。 但是,恒大网签备案延后,仍然值得警惕,尤其是在恒大资金屡屡出现问题的背景下。

  去年 8 月,网上各种恒大资不抵债的消息满天飞,然而,在有关单位的斡旋下,恒大完成了一次华丽的 转身 ,1300 亿的债券实行了债转股,对于债券投资者而言,只是想安安稳稳的吃点利息,没想到却被迫上了 贼船 。

  从债权人转为了投资者。虽然恒大发出公告投资者看中公司前景,自愿完成债转股,但如人饮水,冷暖自知。

  发生此次事件后,金融机构包括一些信托公司,私募公司内部人士透露,大家好像都不太愿意去做底层资产是恒大的金融产品。虽然恒大度过了这次危机,但是在一些金融机构的眼中似乎被拉进了 黑名单 。

  不仅如此,恒大的商票也一直受人诟病。2021 年 6 月 7 日,恒大发布了一则声明:针对我司个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况,集团高度重视并安排兑付。

  从商票圈统计的数据来看,恒大地产商票总额高达 2052.67 亿元,独领 风骚 ,相当于华润、融创等十余家房企的总和,排名第二的华润,也才 274 亿元。

  对于房地产商而言,商票是一个运用较广的工具。这是一种由出票人签发,委托由银行以外承兑的付款人在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人的票据。作为一种支付工具和融资手段,商票可谓撑起了房地产资金的半边天。

  商票经常用来支付工程款和材料款,出现商票延期兑付的情况,会对房地产企业商誉造成直接伤害,也极易影响垫资的上下游供应商的信心。

  6 月 29 日,上市公司三棵树涂料股份有限公司发布公告称,公司应收恒大票据出现逾期情形,截至 3 月末,公司应收票据逾期金额共计 5363.72 万元。

  有意思的是,三棵树发布公告的 6 月 29 日当晚,恒大方面迅速回应称,这笔票据已在 6 月兑付完毕。三棵树方面随后也称,恒大到期应收的票据确实已兑付完毕。

  6 月 20 日,恒大在河南许昌的 悦龙台 项目停工, 悦龙台 是恒大和中铁建设集团的合作项目,在面对支付员工工资时,中铁建表示恒大欠其 2000 多万,他们也无钱支付工资。

  很难想象作为国内前十的房企,竟然会出现这种状况,恒大的资金状况可见一斑。

  从恒大 2020 财务报表披露的数据看,截至 2020 年末,恒大共借款 7165 亿元,一年内到期借款 3355 亿元,占比 46.8%,1-2 年到期借款占比 23.3%。也就是说,在 2021-2022 年 2 年期间恒大就需要还款 5021 亿元,光利息就得 480 亿元。

  债转股,触碰了金融机构的底线;商票逾期,触碰了供应商的底线 折卖房网签备案延后,更是触碰到了购房者的底线。

  自 2 月以来,华夏幸福主体信用评级在中诚信,大公国际和东方金城这三大国内信用评级机构的评级中从 A 急跌至 C。此次更是终止了对它的信用评级,足以说明评级机构对华夏幸福前景持相当悲观的态度。

  回看华夏幸福的发家史,2002 年,华夏幸福遇到了它最大机遇,利用独特的 PPP 模式开发了固安产业新城,与固安县政府签署 60 平方公里、50 年的开发协议,打造固安工业园,获得了巨大的成功。

  华夏幸福也在 2015 年成为房产业的一匹 黑马 ,首次杀入房企规模前十。

  吃到京津冀一体化红利的华夏幸福,并不满足于环京地区,它有着将 PPP 模式在全国复制的信心。

  后续华夏幸福举债进军长三角,粤港澳等地区准备大展拳脚,却碰到了整个行业的下滑态势,引以为傲的 PPP 模式也成为了压倒华夏幸福的最大一颗稻草。

  PPP 模式,通俗来讲就是政府和社会资本合作,华夏幸福出钱拿地,开发产业园进行基建开发和招商引资,政府在这些合作区域新增财政收入后,华夏幸福才能和政府收取土地整改费用,基础设施建设等费用。

  但是这种模式是需要有巨大资金支持的,而且回报周期也特别长,相应的应收帐款回流速度也很慢。不仅如此,地方政府才是产业新城开发规则的制定者,环京的调控政策仍未有放松的迹象,依赖产业新城的房地产销售业务难有起色,在自身造新血能力不足的情况下,华夏幸福只能靠债务维持。

  2017 年,华夏幸福经营性现金流首度由正转负,降至负 162 亿元,而且自此以来均未能转亏为盈。

  2017 年开始,华夏幸福的存活周转天数陡升至 2186 天,比上年同期增长了 80.4%。与此同时,华夏幸福的应收帐款也呈现出了井喷式的增长,由 2016 年的 95 亿元陡增至 2020 年的 547.7 亿,5 年间翻了 5.8 倍。

  沉重的债务迫使华夏幸福不得不寻求外界的帮助,2018 年,在河北省政府牵线下,华夏幸福引入中国平安作为战略股东,向平安资管转让 19.7% 的公司股份,总计近 138 亿元。

  到 2019 年 1 月底,平安资管将华夏幸福手中购入 1.71 亿股。占总股本比重 5.69%,对应价格 42.03 亿元,与其签订了对赌协议,华夏幸福承诺在 2018 年到 2020 年,三年净利润不低于 114.15 亿元,144.88 亿元和 180 亿元。

  对比华夏幸福财务报表,2018 年到 2020 年该公司实际净利润分别是 117.5 亿元,146.1 亿元和 36.65 亿元。前两年公司勉强完成了目标要求,但是 2020 年净利润却与规定的 180 亿元相去甚远,明显没有达成目标。

  在今年 3 月 25 日的平安股东大会上,平安联席 CEO 谢永林直接表示, 平安会不遗余力的支持华夏债务处理方案设计,但是不会再出钱 。

  7 月 19 日,华夏幸福公告,累计未能如期偿还债务本息合计 732 亿元。基本宣告进入正式破产死亡阶段。

  在华夏幸福自救行动频频,但是结果却是屡屡受挫。这反映出中国地产巨头们畸形的地产扩张与运营模式,在行业增速放缓、监管渐趋严格的背景下,资金困局难解。

  过去三十年,房地产行业见证了无数的辉煌,98 年发布的 23 号文,标志着中国商品房市场的开启,房地产大时代正式来临。房地产行业作为市场经济中重要的产业形态和曾经国民经济的支柱产业之一,其兴衰起落,自上而下影响波及极广。

  在一轮轮的起伏周期中,部分房企乘着发展周期的东风,扶摇直上;部分房企却在周期的中逐渐不支,轰然倒地;更多的房企面临着极度严峻的资金、经营、周转困境。

  三道红线 和集中供地模式,为本已处于下行周期的房地产行业带上了 紧箍咒 ,金融政策的持续收紧让国内房企不得不考虑自身的出路,苦思走出资金困局的法宝。

  但是,本已危如累卵的某些房企向来是牵一发而动全身,更何尝大刀阔斧,大步向前。都说步子大了,容易扯着蛋。而依托于 大而不能倒 的传统观念,一步步兵行险招,又只会让自己陷入深渊。

  顺境中的人们总会高估自己,把运气当作能力,公司也不例外。国内一些房企在行业急速发展时期蒙眼狂奔,债台高筑,最后或落入现金流断裂的陷阱,难以脱身。

  前几日江畔钓鱼时,我问一同垂钓的休假期的飞行员朋友,做飞行员是否安全,他的回答是:

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